Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf an künftige Wohnungseigentümer im Erwerbermodell


Mit Urteil vom 22.11.2013 hat der BGH für vor der am 01.05.2013 in Kraft getretenen Vorschrift des § 577 a I a BGB liegenden Altfälle entschieden, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Variante 2 BGB nur dann bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz entsteht, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gem. § 8 WEG verpflichtet und wenn ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Das Vorkaufsrecht entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen („Erwerbermodell“). In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall hatte die Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks eine der vier Wohnungen an die Klägerin vermietet. Das zuständige Landratsamt hatte die Abgeschlossen-heitsbescheinigung erteilt. Danach verkaufte die Eigentümerin mit notariellem Vertrag den ungeteilten Grundbesitz an drei Erwerber. Diese ließen noch am Tag des Kaufs bei dem Notar eine Teilungsvereinbarung gem. § 3 WEG beurkunden. Daraufhin hat die Mieterin gegenüber der früheren Eigentümerin das auf § 577 BGB gestützte Vorkaufsrecht ausgeübt. Nachdem bereits die Vorinstanzen die Klage der Mieterin gegen die frühere Eigentümerin auf Feststellung, dass aufgrund des ausgeübten Vorkaufsrechts zwischen ihr und der Mieterin ein Kaufvertrag zu einem bestimmten Preis zustande gekommen sei, abgewiesen hatten, hat auch der Bundesgerichtshof die Vorinstanzen bestätigt und der Mieterin kein Vorkaufsrecht zugebilligt.

Nachdem § 577 a I a BGB seit 01.05.2013 in Kraft ist, sind für Neufälle die Mieter insoweit besser geschützt, da hier eine entsprechende Kündigungs-beschränkung von 3 Jahren seit der Veräußerung auch für eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber gilt.

BGH-Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12

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